法律事務所大地からのお知らせ法律事務所大地からのお知らせ

【スタッフ雑談】秋祭りと応援演説

2017年10月13日(金曜日)

今日から3日間、佐倉市と香取市では秋祭りが行われます。
毎年、雨に降られることが多い印象のある祭りですが、今年もぱきっとした秋晴れにはならず、雨ですね。予報では3日間、雨のようで残念です。雨の中での山車曳きは大変だろうなと思いますが、地元ではお祭りは一大イベントなので、大変どころか非常に盛り上がっております。
日本各地では選挙の街頭演説が熱いでしょうが、私の地元は選挙と祭りで大忙しですね。
選挙といえば、ちょうど昨日、蓮舫議員が香取市に応援演説でいらっしゃったそうです。たまたま所用で出かけていた私の母が目撃し演説を聴いたと言っておりました。こんな田舎まで足を運んでくれるのかと、何か実のある話をされていたのかとても気になり、母に確認したのですが、とにかく蓮舫議員のオーラがすごかったという感想で、肝心の内容についてはあんまり覚えていないと。まぁでもタレント議員さんを見るとわぁ~っと興奮して惹きこまれるだけで、肝心なことは意外と頭に残らないかもしれませんね。
投票日は10月22日。国の未来がかかる大事な選挙です。しっかり学び投票に臨みたいと思います。(S)

法律事務所大地では現在電話での無料相談を行っております。
まずはお電話下さい。

【代表弁護士から】賃料の管理は大切です

2017年10月10日(火曜日)

前回は賃貸借契約を連帯保証人の立場から見てみました。

今回は賃貸人の立場から見てみます。

物件に空きがある状態では賃料が入ってきませんから、まずは借りてくれる人を見つけなければなりません。

ここでは不動産屋さんの出番です。
法律的にいうと、賃貸借契約の仲介をする仲介業者の役割となります。

入居のときには支払いが滞らないように審査をしますが、賃貸借契約はかなり長期に及ぶこともありまして、賃借人に何が起こるかは読み切れません。人によってはリストラされてしまったりすることもあるでしょうし、転職を余儀なくされるということもあるでしょう。その結果収入が減ってしまうということもあるでしょう。

そんなときには、賃料の支払いが滞ったり、支払いをしなくなるときがあります。

このような場合には直ちに対処しないといけません。

弁護士として多重債務のある方の債務整理の弁護をすることもあるのですが、多重債務に陥っても、賃料を延滞するというのは余程の状態です。多くの方は、サラ金等では延滞していても、賃料は問題なく支払っているものです。

賃料に影響がでるということはかなりの異常事態にあると考えた方が良いでしょう。

さて、ではどう対処したら良いでしょうか?

まずは少しでも延滞が生じたら、直ぐに賃借人に連絡をすることです。
電話で連絡を取るのが一番ですが、電話に出ない賃借人もいますし、書面で証拠を残すという意味でも請求書は郵送するべきです。また、このとき連帯保証人にも連絡をすることを忘れてはいけません。

このような入金の管理⇒延滞したらすぐ督促というのは、当たり前といえば当たり前なのですが、意外とできていない賃貸人の方もいます。
特に管理を不動産会社に委ねておらず、ご自身で管理している方に相対的に多く見られる現象です。
貸している物件の数が多い方は特に注意が必要です。

このように1回支払いを遅滞したときに督促をするのが大事ですが、このときに賃貸借契約を解除することはできません。

賃貸借契約書に1ヶ月の支払いの遅滞があれば、契約を解除できると書いてある契約はあまり見かけなくなりましたが、仮にそのように書いてあったとしてもその部分の契約は裁判ともなれば無効を宣言されてしまいます。

裁判所は、賃借人の立場にかなり配慮しており、「賃貸借の基調である相互の信頼関係を破壊するに至る程度の不誠意がある場合」に限り解除を認めるという立場を取っているからです。

「不誠意」とだけしか書かれておらず、最高裁がどのくらい延滞となった場合に解除を認めるかは明示されていないのですが、概ね3~4ヶ月連続の延滞となった場合には契約の解除が認められるのではないかと言われております。

このように契約の解除が認められるためには、数カ月の延滞が必要ですが、それまで手をこまねいて何もしないのでは、未払い賃料がたまっていくだけです。
賃貸人としては積極的な賃料管理をしていく必要があります。

法律事務所大地では現在電話での無料相談を行っております。
まずはお電話下さい。

【代表弁護士から】賃貸借契約の保証人は要注意

2017年09月29日(金曜日)

「他人の連帯保証人にはなってはいけない」とはよく言われることです。

私も子どもの頃から親にそう言われ育ちました。
その言いつけを守って、弟がアパートの賃貸借契約をする際にも連帯保証人となることを渋ったことがありましたら、それを親が聞きつけて、「弟のアパートの賃貸借契約くらい保証してやれ!」と怒られましたが・・・(笑)

なんだ例外があるなら、例外があるとはっきり言ってくれればよいのにとそのとき思いましたが、口やかましい私の親でさえ、賃貸借契約の場合は他の場合(例えば、他人がお金を借りるときの連帯保証人)とは違うという感覚が存在していたようです。
しかし、法律は他人がお金を借りるときの連帯保証人だろうが、賃貸借の連帯保証人だろうが容赦してくれません。
しかも、賃貸借契約の連帯保証が怖いのは「更新」されても保証人としての責任を負わなければならないからです。

賃貸借契約が更新されたら、それ以降は保証人としての責任を負わないと思っていませんか。
それは甘い考えで、保証人の責任は更新してもつきまとってきてしまいます。

これは、最高裁がはっきりと結論していることです(最高裁平成9年11月13日判決)。
最高裁のケースは、次のようなものでした。

弟が大家さんからマンションを借りました。契約は昭和60年からで、このときの家賃は月26万円でした。お兄さんはこのとき弟の連帯保証人となりました。

2年後(昭和62年)、契約の更新のときには、お兄さんは賃貸借契約書には署名押印はしていません。不動産会社からも「引き続き連帯保証人としてお願いします」などという連絡一つありません。つまり、更新契約は、弟さんと賃貸人だけで行われ、お兄さんには全く知らされませんでした。

さらに、2年後(平成元年)、更新され、賃料は月額31万円となりました。

またさらに2年後(平成3年)、更新され、賃料は月額33万円となりました。

平成元年も平成3年もお兄さんには同じく何の連絡もありませんでした。

お兄さんに連絡がきたのは、平成5年になってからでした。お兄さんは「弟さんが800万円以上滞納しているから、連帯保証人として支払って下さい」ということをいきなり告げられたのです。

お兄さんとしては、支払えと言われても納得ができません。賃貸人から支払うよう裁判を起こされました。地裁でも高裁でもお兄さんは連帯保証人として支払えという判決です。納得できなかったお兄さんは最高裁まで争いました。

 

最高裁の結論ですか?
残念ながら、お兄さんの負け。つまり、お兄さんは連帯保証人の責任を負いなさいというものです。

お兄さんがあまりに納得しなかった為か、最高裁は理由を詳しめに書いています。
わかりやすく言うと、こんな感じになります。

 

“建物を借りて住むということになると、ある程度長期間住むのが普通ですよね。法律上も賃貸人の方から賃借人を追い出すってのはなかなか難しいんです。保証人になる方は、この辺のことは当然ご存じですよね。いや、知らないとしても、そういう予測はできますでしょ。ですから、更新があってもその更新のときに連帯保証人の署名押印がなくても、保証人は更新の後も、責任を負ってもらわければなりません。それが原則です。
例外はありますよ。ある期間しか責任を負わないというようなことがはっきりと契約書に書いてあれば例外として認めます。はっきりと書いてないと例外とは認めません。
え?例外の範囲が狭すぎるですって?あくまでも例外なんですから、そう広く認めるわけにはいきませんよ。「特段の事情」が必要です。もちろんそれを立証する責任は保証人の方ですよ。”

 

どうですか?
以上が最高裁の考えているところです。
あまりにも一般人の感覚とは別なので、びっくりされると思いますが、残念ながらこれが最高裁の結論です。
ということで、賃貸借契約でも連帯保証人になるのは非常に怖いことなのです。

請求される賃料が多くならないようにするには、定期的に未払いがないかどうかを確認するほかありません。
最高裁のケースも放置していた期間が長かったために、800万円以上の金額に膨らんでしまっているからです。
やはり、連帯保証人は怖いということを肝に銘じておかれた方がよいです。

法律事務所大地では現在電話での無料相談を行っております。
まずはお電話下さい。

【スタッフ雑談】入笠山

2017年09月22日(金曜日)

「山頂は360°のパノラマビュー。八ヶ岳、中央アルプス、南アルプス、北アルプスを眺望」との謳い文句にひかれ、先日、入笠山へ行ってきました。
ゴンドラを使って標高1780mまで一気に上り、リンドウが見頃を迎えた入笠湿原をとおって、カラマツの林を40分程登ると1955mの入笠山頂。
謳い文句のとおり、八ヶ岳、中央アルプス、南アルプス、北アルプスを眺望でき、早起きして、汗だくになりながら登ってきたかいがありました。

山頂からの眺めと同じくらい、「おぉ~!!」と思ったのはサルオガセ。
カラマツの枝のそこかしこに長く垂れ下がったサルオガセが生育しており、カラマツはまるでサルオガセの衣をまとっているかのよう。
このサルオガセは地衣類と呼ばれる菌類と藻類の共生体で、コケのように見えますが菌類の仲間。
森や林の中を歩いているとき地衣類も気になってしまう存在の一つなので、カラマツの枝から垂れ下がった立派なサルオガセにテンションがあがってしまいました。

日帰りでしたが、山頂からの素晴らしい展望と立派なサルオガセに出会えて大満足。
清々しい森の空気を吸ってリフレッシュできました。
(R)

法律事務所大地では現在電話での無料相談を行っております。
まずはお電話下さい。

【代表弁護士から】勉強していない弁護士

2017年09月19日(火曜日)

私事ですが、今年で50歳になりました。
子どものころは、50歳などというと爺さんと思っていましたし、そろそろ定年で(昔は定年が55歳)、60歳にもなればそろそろお迎えを考えるなどという感じでしたが、実際に50になってみてもそんなことはなく、どこに行ってもまだまだ若いですね、これからですねなどと言われてしまいます。

弁護士は自営ですし、団塊の世代が70歳を超えてもなおバリバリと働いているのをみるにつけ、自分はまだいろいろと足りないことがあるし、勉強を積み重ねていかないとなと思います。

勉強というものは司法試験のをパスするためにしてきたのですが、勉強はそれで終わりではなく、実際の案件を解決するために必要な知識は、そのときそのときに身に着けていく必要がありますからね。

そんな風に私は師匠から教わり、自分でも及ばすながら努力してきたつもりではありますが、世の中の弁護士の中には弁護士になった後は勉強しない方もおられるようです。

どうにも弁護士の不祥事は後をたちません。弁護士会の会誌には毎月毎月懲戒になった弁護士の告示が掲載されます。懲戒の理由のトップは案件処理の遅滞(放置)です。

こんな理由で懲戒になるような人が勉強しているとも思えません。

勉強してきて試験に合格した人が勉強しなくなるのか?と疑問に思う方がおられるかもしれません。

確かに、司法試験に合格するにはかなりの勉強をしなければなりません。
それで、「弁護士」という資格を取れるわけです。でも、「弁護士」資格を取ったら、あとは弁護士会から除名されるとか退会を命じられるとかしない限りは、「弁護士」のままでいられます。

モチベーションはなくなっちゃいますね。

それとロクに勉強していなくても訴状とか準備書面というのはそれなりに書けてしまうんですよ。内容の良し悪しは裁判所は問わないので、能力のない書面を見ても裁判官は何も言いませんから。

そういえばこの間、離婚の訴状でヒドいのがありました。裁判のテーマ(請求の趣旨)では親権とか財産分与を言っているのに、理由欄(請求の原因)では一切親権とか財産分与とかに言及がない。離婚原因だけ延々と書いてあってそのほかの記載がない、そんな訴状に出くわしましたが、裁判官はその訴状を提出した弁護士には何も言わなかったですね。裁判は当事者主義なんで、そういうものなのかもしれません。

つまりは、勉強してなくてもなんとなく適当に書面というものは書けてしまうもので、レベルの低い書面であっても裁判官は注意してくれなくて、そのまま裁判は進行してしまい、仮に悪い結果になったとしても、「裁判官が悪いんです」「今の裁判所の考え方が悪いんです」ということで弁護士の商売をやってしまっている人が出てくるということなのです。いや、もうそういう弁護士がそれなりの数要るのだと考えざるを得ません。

最近、弁護士の質が低下したとも言われていますが、それは本当のところだと思います。
弁護士に依頼される方は、是非勉強をしている弁護士を見つけるようにしてください。

法律事務所大地では現在電話での無料相談を行っております。
まずはお電話ください。

1 / 4112345...102030...最後 »

ご相談依頼、お問い合わせはお気軽にこちらまで。
おひとりで悩む前にまずはご相談下さい。法律のプロがあなたのお力になります。

TEL:043-225-0570

受付 平日9:15~17:00 
夜間/休日受付電話有り

ご相談依頼・お問い合わせ

交通事故解決
誰もが関わる可能性のある「交通事故」。
解決が難しいケースをお手伝いします。
離婚問題
当事者のみでは難しい離婚問題。第三者が
入ることでスムーズな解決へと導きます。
刑事事件
刑事事件はスピーディーな対応が不可欠。
ひとりでお悩みになる前にご相談下さい。
その他の法律問題
相続や近隣トラブルなど、法的解決が必要
と考えられるケースはご相談下さい。

お問い合わせはお気軽に

TEL:043-225-0570 平日9:15~17:00(夜間/休日受付電話有り

交通事故・離婚問題・刑事事件 初回ご相談無料

ご相談・お問い合わせ

アクセスマップ 交通

〒260-0013
千葉県千葉市中央区中央4-8-7
グランデ千葉県庁前(旧ラインビル中央)6階【交通アクセス】
TEL:043-225-0570
FAX:043-225-0575

代表弁護士プロフィール

代表弁護士 金子 宰慶

金子 宰慶Tadachika Kaneko

弁護士紹介